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2T2纯板式大平层,万达广场旁,竟然还有个纯改善楼盘

上半年,成都土地市场与新房供应两开花,最近华润悦玺、仁恒滨河湾、恒大云门等几个纯改善楼盘也开了,引燃了很多土豪的热情,不得不说,关注改善楼盘的客户并不少,反观近郊,楼市则相对冷谈许多,特别是郫都区,上半年几乎没有土地成交,而最近取证的开发商也大多集中在中心城区和三四圈层,对于近郊区域关注不多,以致于现在郫都之前一直都缺乏改善楼盘供选择。

谈到郫都,人口早已破百万,在建的6号线地铁也终于通往了主城,但是改善楼盘几乎绝迹,之前拿证的万科理想城、中铁奥维尔、中铁天弘康郡等几个楼盘都是一些刚偏改楼盘,但是在新近取证的楼盘中,我倒发现了一个纯改善楼盘能满足这个区域改善置业需求。

金隅金玉府
产品类型:纯高层本批次面积段:137-177㎡

预售证号:51011720192534

总套数:392套(本批次开212套)

楼栋数:住宅7栋(本批次开1、2、3、4栋),商业一栋

惠后价格:约1.5-1.55万元/㎡

装修情况:精装

占地面积:约39亩

容积率:约2.5

绿化率:约60%

梯户比:2T2

物业费:3.1元/㎡·月

车位数:777个

物业公司:成都万科物业服务有限公司

楼盘地址:成都市郫都区郫筒长清路333号

2T2纯板式大平层,万达广场旁,竟然还有个纯改善楼盘插图

金隅地产在成都拿的地不少,武侯有公寓产品金隅珑熙汇,高新还有应龙和观东项目在开发,但是这个近郊的项目了解并不多,从实地踩盘来看,这个项目的亮点还是在于产品,目前周边在售楼盘中还缺乏这种2T2纯板式的高层产品,开发商自己也将“2T2,大平层”这两句话作为了出街文案,说实话,在郫都区看到这两句,确实有吸引到我的目光,因为在我的印象中,郫都区大都是一些硬核刚需盘,动辄2T6的梯户比,3.0以上的容积率,板式大平层并不多见。

在买房这件事上,如果以通盘思维考虑,我不会推荐别人去买近郊区的楼盘,但是区域市场很难简单的用地段价值逻辑去解释,很多生活工作在郫都的人,特别是本地老郫县人还是愿意住在当地, 所以在评价这个楼盘的时候,我认为应该从区域市场的角度看待,郫都区这几年的发展有目共睹,保利、金科、领地等知名房企先后入驻,至于原本广受诟病的地铁问题,6号线2期给了一个交代,从人口规模来看,郫都区早就已经破百万,置业需求很大,但是能满足当地居民改善体验的楼盘却很少。

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产品和规划

2T2板式大平层,区域内尚属首个

这个项目最大的亮点还是集中在产品端,所以产品规划先写前面,能全部做到2T2板式,并且不做高低配的项目,周边也就这个楼盘了,项目一共规划了7栋住宅和商业,商住分离,采用了围合式的布局,看下郫都最近开的楼盘,全部都是洋房配高层,类似的这种利用高层产品保证现金流,洋房产品保证利润的搭配方式不光是郫都的现状,整个成都市场普遍情况也是如此。

金玉府这个项目能称为郫都区的高端改善产品,其中有个原因就是它没做高低配,原因很简单,整个项目一共就39亩的地,只适合打造纯改善楼盘,强行高低配,也会影响居住体验,所以在这块不大的地块上做纯高层改善楼盘,这样既保证了楼盘正常利润空间,又保证了居住纯粹性,能确保项目不失去改善属性。

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项目区位图

从项目整体规划来看,住宅选择了避开主干道,将商业规划到了长清路临路侧,另外三栋住宅严格意义上也并没有临规划道路,中间由沱江河隔开,加上小区做的退距,临路不利因素影响其实不大,开发商放弃了在中庭设置楼王,改用了纯围合式布局,保留了一个大中庭景观,由于是纯板式楼,所以从楼栋布局来看,南北向的6栋楼都是南北向,每户都是通透的,东西向那栋朝向稍差,但是客厅采光面也是朝东南,不会有太大问题。

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项目总平图

项目东侧规划了一个地下会所,正对下沉入口,除了配备恒温游泳池,还规划了健身房、更衣室、淋浴间,这种设计一般只有在纯改善楼盘才见得到,如果是中心城区或者南门,这种项目配套其实也见多不怪,但是在郫县能有这种配套,就不多见了。

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下沉式会所入口

在产品端,这392套房源全部都是纯板大平层,建面约137-177㎡,所有房源2T2户,相当于一户一电梯,在别墅和洋房产品中这种梯户比较为常见,郫都只有在洋房产品中出现过这种楼型和梯户比,最近大火的仁恒滨河湾就是这种这种2T2的纯板式高层住宅;金玉府住宅层高设计为3.15米,这也是改善楼盘的一个常规设计了,特别是精装房,如果层高不够,装上地暖和吊顶后,整个空间会显得逼仄压抑。

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项目内恒温泳池实景

最后要说一下,这个项目并没有底商,只有一栋独栋商业通过下沉式会所和两条小区人行道接入,居住环境相对纯粹,只有东南侧有一栋约7000方的独栋商业,据我所知,有些楼盘将自带的商业设置在小区内或者配置部分底商,这样业态繁杂,居住和购物、娱乐互相干扰,居住体验相对就差很多。

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区位和配套

郫筒老城腹地,蜀都万达是亮点

从位置来看,金隅金玉府这个楼盘位于郫都老城郫筒与红光交界处,东北侧是成灌东路主干道,这条公路也是郫都两条通往成都市区高速的其中一条,西南侧2公里左右是郫都区的中心:郫筒,也是原来的郫县老城所在地,周边配套早已经成熟,街头巷尾的小吃或者鳞次栉比的商场这里有很多,郫筒也是一个住宅密集区,当一个区域住宅形成了规模,一般相应的公建配套也就开始完善,楼盘与楼盘之间很多资源也是共享的,许多人喜欢住成都老城区就有这个原因。

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从商圈来看,金隅金玉府在蜀都万达商圈内,从规划来看属于郫都中心高端居住区,周边的配套在郫都算很好了。

商业:既然是在蜀都万达商圈内,自然享受万达商业带来的便利,项目与万达广场直线距离约600米,成都的万达广场很多,郫都区只有这一个,总建筑面积90万平米,是成都第三个万达广场,引入了近千家品牌商,现场来看,运营状况不错,人气也挺足,除此之外,700米外还有恒创太平洋购物中心,加上项目自己7000方的商业,商业配套绝对够用,买菜图方便可以去楼下项目自己的商业楼,购物逛商城几百米外就是两个综合体。

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蜀都万达广场

交通:郫都的交通在头几年其实真不咋地,二号线地铁只和郫都擦了下肩,就在犀浦站到了头,但是6号线二期规划到望丛祠以后,轨道交通这一块也就还可以了,而公路主要靠成灌老路(红光大道)、成灌高速、沙西路等几条主干道进出成都,这个项目和成灌老路就300米左右的距离,和最近的地铁口和平街直线距离约1.5公里。

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地铁2号线各站点

公园:郫都区老城有三个较重要的公园:石牛公园、创智公园、知识公园,三个公园中,石牛公园年代较远,有过几次翻新,生活气息和老城的烟火气最浓厚,公园植被也是最好的,这个项目就在公园周边,和公园的直线距离就只有约800米。

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石牛公园入口

教育:周边公立的学校主要有郫筒二小(华西校区)、郫都区实验学校,这两所在郫都是比较优质的小学,稍远一些还有郫都一中、郫都二中,直线距离约1.7公里,不过现在都是划片就读,中学段需要考试入学,能不能入学还要看划片情况和考试情况,周边一公里内的公立幼儿园则较少一些,有长青路幼儿园可供选择,私立幼儿园就比较多了,至于私立中学,周边较为优质的主要有七中嘉祥外国语学校。

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郫都二小(华西校区)

医疗:郫都区老城这边的医院都是些公立医院,如郫都区人民医院、郫都区中医医院、郫都区妇幼保健院,都是郫都有点历史的医院,在郫都区应该没有比老城拥有更多医疗资源的地方了。

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户型

两面通透,纯改大户型

一个户型通透与否,采光通风如何,光看户型不一定就能看个透彻,一般还要考虑楼型、朝向,金玉府这个楼盘目前就两个户型放出,分别是建面137㎡三房和157㎡四房,这392套均为大平层房源,由于项目为2T2纯板式,每个房源都至少有两个面是可以采光的,而且两个房源均为横厅大开间,没有暗房存在,所有区域都能有阳光照射。

137㎡套三双卫

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户型点评:观景阳台6.6米,改善楼盘中这个尺寸不算最大,但是也不小了,面积大概11.8㎡,在上面放躺椅和桌子,空间绝对是够的,客厅-厨房-阳台三个区域南北贯通,两面采光,入户大约7㎡的一个玄关设计尺度也不小,入户以后避免了一览无余,还能做个大鞋柜以供收纳,厨房设计的是两个操作台,外接一个阳台,属于比较流行的设计,动静分区一般,客厅两侧分别设置卧室这个设计是个小瑕疵,辅卧私密性稍差,客厅使用墙面会相应减少,但是瑕不掩瑜,空间尺度和利用率也相应提高,避免了一些过道空间浪费。

157㎡套四双卫

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户型点评:奢侈户型,完全能满足三代人的居住需求,四个卧室有三个都设置在南向采光面,还有一个也是东向采光,7.1米的超大阳台和大横厅,采光无敌,但是有个小问题,辅卧连通大客厅的设计由于墙面存在变相拉大进深,会牺牲掉一部分客厅的采光,但是增加了卧室的情趣,每天醒来就能看到阳台上的花花草草也很棒,这个既是优点也是缺点,厨房是一个双操作台混合的L型操作台,这种设计比较前卫,结合了两种设计的优点,至于分区,南边全是静区,动区全部放到北边,分区明确,空间利用率极高,几乎没有长过道存在,其它如玄关、晾晒阳台等全部都有考虑,个人非常喜欢的一个户型,唯一的遗憾是没有设置一个衣帽间(个人喜好)。

装修:项目精装有两个标准,分别为3386元/㎡和3392元/㎡,精装部分有很多亮点,包含了美的TR-S中央空调、瑞士森德的新风系统、全屋地暖,三件套全部齐全,其它如入户门、屋内套装门、地砖、地板、柜体、厨电等则均使用的是一线品牌,比如索福套装门、蒙娜丽莎地砖、老板牌厨房烟机、巨田全屋定制柜体等,除此之外,金隅还使用了一线品牌TOTO的卫浴,而中国所有TOTO的产品均由金隅制造,所以卫生间浴缸、坐便器、洗手盆这些都是TOTO系列产品,从供货渠道来源来说,金隅自己供货,产品品控把控要更严格一些。

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注:项目部分精装品牌及实物展示

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购房建议

产品品质凸显,改善人群可上车

如果是在郫都区工作生活的人,特别是当地人,习惯了老城区的生活节奏,我推荐购买这个楼盘,前提是你并非刚需或刚改,这个楼盘主要面向的还是一些用以自住为主的改善客户。

周边配套已经成熟,配套四大件一件不缺,地段在区域内是很不错的,周边都是一些住宅区,不乏一些最近要开的楼盘,但是基本都是一些刚需盘,真正改善的楼盘仅有这一个,对于很多资金相对宽裕且想在当地买房的人来说,选择其实也不多。

整个楼盘产品是很优秀的,不管是园林景观面积、户型尺度、梯户比、密度还是规划上都具备一个高端改善楼盘所有的基因,周边的成熟度非常高,但是我认为从面积段和周边二手房价格来看,这种产品一般只适合自住。

目前项目已经取证,和最近开的保利熙园相比,产品整体更偏改善一些,项目由于未做高低配,产品各方面匀好性更佳,而和之前的金科蘭台府相比,则价格更低一些,从现场了解到,惠后价格1.5-1.55万元/㎡,从这个价格来看,也是适合自住。

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